“五一”假期是開發(fā)商銷售的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，在市場出現(xiàn)回暖信號的背景下，各地開發(fā)商積極備戰(zhàn)迎接今年的“五一”小長假。
在一線城市中，北京房企借助“好房子”的概念推出專門的營銷活動，積極卡位市場；在廣州，各大開發(fā)商則紛紛搶跑，以低于市場預(yù)期的價(jià)格持續(xù)搶占客戶資源；在深圳，不少房企參與“好房節(jié)”，并借助“以舊換新”促銷售，真金白銀補(bǔ)貼購房者……
熱點(diǎn)二線城市的開發(fā)商吸引購房者的方式則更加多樣化，在各類家電補(bǔ)貼、寬帶補(bǔ)貼等多重優(yōu)惠活動之外，成都有項(xiàng)目推出了免3年物業(yè)費(fèi)的活動，而杭州則有樓盤抽宇樹機(jī)器狗。值得一提的是，在部分回溫較為明顯的市場，已經(jīng)有開發(fā)商在著手收回優(yōu)惠，轉(zhuǎn)向保利潤。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企在“五一”節(jié)點(diǎn)主動展開營銷活動，是市場向好的積極信號。
“好房子”攪動北京樓市
房企摩拳擦掌，卡位北京市場。龍湖集團(tuán)方面告訴記者，該集團(tuán)擬推出全國聯(lián)動營銷活動，從4月26日起推出系列優(yōu)惠：每日5套好房一口價(jià)限時(shí)秒殺，以及97折限時(shí)購房補(bǔ)貼、線上直播間額外1%折扣等優(yōu)惠，降低購房者置業(yè)門檻，活動持續(xù)至 5月11日。
具體到項(xiàng)目層面，不僅是北京，龍湖對全國多項(xiàng)目的推盤力度顯著加大，北京昌平觀萃、蘇州吳中御湖境、蘇州高鐵新城未來御湖境等地項(xiàng)目，均將參與本次活動。其中，龍湖在北京的中關(guān)村觀萃項(xiàng)目，是首個(gè)落地的好房子樣板項(xiàng)目，武漢洪山御湖境是準(zhǔn)四代宅產(chǎn)品，在景觀等方面也受到市場關(guān)注。
其他房企的項(xiàng)目如北京中海麗金府、北京隅·西頌、亦莊的招商序等，也在近期向購房者開放了到訪，部分項(xiàng)目現(xiàn)場看房者較為熱鬧。
以北京亦莊招商序?yàn)槔涨霸擁?xiàng)目日前做了產(chǎn)品發(fā)布，記者了解到其五一期間會開放售樓處，預(yù)計(jì)五月底正式開盤，項(xiàng)目主力戶型91~165平方米，配有架空層、風(fēng)雨連廊等“好房子”要素，套內(nèi)使用率超90%，最高可達(dá)96%。
豐臺區(qū)的中海麗金府，是北京3年多來首宗不限價(jià)宅地，日前獲批了兩張預(yù)售證，首批共推出500套房源，價(jià)格11.38萬~12.72萬元/平方米，主力戶型有231、203、184、165平方米等面積段，單套總價(jià)1300萬元起，最高得房率約95%。
豐臺區(qū)的另一項(xiàng)目北京隅·西頌，也在4月21日獲預(yù)售許可證、即將開盤，本次共獲批7棟樓、439套房源，擬售均價(jià)約8.75-9.22萬/平方米。在得房率方面，室內(nèi)空間使用率超過90%，層高在約3.0-3.05m（頂層除外）。
5月1日起，住建部發(fā)布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》將正式施行，涉及新房層高、電梯配置、隔音降噪、無障礙設(shè)施等多個(gè)方面，為“好房子”的建設(shè)提供了底層標(biāo)準(zhǔn)。而上述項(xiàng)目，均已按好房子的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、甚至超過標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打造。
今年以來，受房企接連推出高端改善樓盤的帶動，北京新房市場銷售規(guī)模可觀。據(jù)北京市住建委發(fā)布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，今年一季度北京新房網(wǎng)簽9700套，同比增長12.3%，二手房網(wǎng)簽43000套，同比增長31.9%。
在傳統(tǒng)的“小陽春”三月份，北京樓市尤為活躍，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，3月份北京新建商品房住宅成交4850套，環(huán)比上漲111%，同比上漲36%；二手房住宅成交總套數(shù)為19234套，環(huán)比上漲62%，同比上漲約35%。
進(jìn)入4月份，北京樓市依然保持活躍狀態(tài)，數(shù)據(jù)顯示，從3月份到4月26日截止近兩個(gè)月時(shí)間，北京新房累計(jì)成交7855套，相較于1月和2月增長55.92%。其中，海淀區(qū)等高端改善項(xiàng)目開盤熱賣，帶動了不少市場熱度。
廣州多盤積極搶跑
廣州各大開發(fā)商選擇提前搶跑，近兩周，就陸續(xù)有多個(gè)樓盤首開或加推。
廣州中原研究院統(tǒng)計(jì)顯示，今年4月1-27日，廣州共有16個(gè)項(xiàng)目在五一節(jié)前集中推出，包括天河、海珠、黃埔、番禺多個(gè)首開盤，提前鎖定客戶，整體推貨量超2650套，同比增長超161%，搶跑現(xiàn)象顯著。多個(gè)紅盤項(xiàng)目吸引了眾多置換需求入市，去化表現(xiàn)突出。
近來引得市場廣泛關(guān)注的要數(shù)位于番禺的龍湖亞倫·央璟頌項(xiàng)目。由于項(xiàng)目本身靠近地鐵，距珠江新城近，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢，同時(shí)片區(qū)內(nèi)住宅供應(yīng)缺乏，一系列因素導(dǎo)致央璟頌備受期待，首推278套房源，獲得了超350組認(rèn)籌。4月26日，央璟頌開盤，銷售額達(dá)8億元。
同日開盤的天河區(qū)全新項(xiàng)目珠江·天河都薈，也位于地鐵旁，各類配套成熟，首推220多套房源，產(chǎn)品包括從72-152平方米的三至五房，項(xiàng)目總價(jià)310萬元起，對在周邊工作生活的購房者較有吸引力。開盤僅兩小時(shí)，項(xiàng)目就售出了200多套房源。
另一位于番禺區(qū)的廣州地鐵地產(chǎn)·瓏曜上城項(xiàng)目稍早入市。該TOD項(xiàng)目配備良好的教育資源，首推建面約73-130平方米的剛改戶型，在開盤前就收獲了超1500組客戶登記，4月19日開盤推出的310套房源共成交突破5億元。
差不多同期開盤的綠城馥香園項(xiàng)目，是位于海珠區(qū)核心區(qū)的改善項(xiàng)目，亦有多條軌交交匯，首批共預(yù)售124套房源，共吸引了300多組客戶，開盤當(dāng)日成交超100套，去化約9成。
這些項(xiàng)目的熱銷，除了在區(qū)位、配套、產(chǎn)品等方面具備各自優(yōu)勢之外，另一個(gè)最主要的原因是價(jià)格都低于市場預(yù)期。
例如，央璟頌開盤單價(jià)為3萬-3.7萬元/平方米，而該項(xiàng)目在蓄客階段的吹風(fēng)參考價(jià)為3.6萬-4.2萬元/平方米，相當(dāng)于貼著底價(jià)開盤；綠城馥香園的開盤價(jià)在5.2萬-5.8萬元/平方米之間，此前的吹風(fēng)價(jià)格則在6萬元/平方米以上，市場認(rèn)為這是“有誠意”的價(jià)格。
有對廣州市場熟悉的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者透露，基本新項(xiàng)目開盤價(jià)格會比吹風(fēng)價(jià)低10%-15%。而價(jià)格作為當(dāng)前影響購房者決定的核心因素，接下來仍將是項(xiàng)目促銷的關(guān)鍵舉措。
就在即將到來的“五一”，開發(fā)商已籌備起了價(jià)格策略，保利旗下的多個(gè)項(xiàng)目如珠江印象、花語海岸等有清棟特價(jià)活動；越秀地產(chǎn)在發(fā)放購房補(bǔ)貼外，還拿出100套特價(jià)房，并提供保價(jià)承諾；主打改善的新世界·天馥項(xiàng)目在五一期間將新推出百平以內(nèi)的四房產(chǎn)品，并給出了最高85折的優(yōu)惠；廣佛新世界項(xiàng)目也給出了送黃金、購房基金、家私家電等優(yōu)惠動作。
不過，受各大項(xiàng)目在4月下旬集中搶跑的影響，黃金周期間的推貨量會有所下降。廣州中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，五一期間的開盤量為15個(gè)，房源量約1600套，同比降幅約24%。部分未能在4月底前入市的項(xiàng)目普遍將開盤時(shí)間推遲至五一之后。
部分房企心態(tài)趨向樂觀
在一季度的低供應(yīng)量后，深圳市場也在即將到來的五一節(jié)前迎來了一波推盤熱潮。4月下旬起，開發(fā)商就動作頻頻。
根據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，近期有9個(gè)項(xiàng)目在4月下旬或5月1號開盤，合計(jì)超2400套房源供應(yīng)入市，萬科、遠(yuǎn)洋、鵬瑞、鴻榮源等品牌房企均有項(xiàng)目供應(yīng)。
上述9個(gè)項(xiàng)目有4個(gè)在4月26日同步開盤，其中正包括深鐵集團(tuán)旗下的前海時(shí)代尊府項(xiàng)目。該項(xiàng)目曾在2023年、2024年兩度入市，取得了較好的市場反應(yīng)，本次又以76套四房設(shè)計(jì)的大平層房源引起市場矚目，共凍資入圍143批，開盤1小時(shí)，去化率就達(dá)到90%以上，銷售金額約19億元。
即將開盤的項(xiàng)目中，中建旗下的鵬宸云筑項(xiàng)目頗受關(guān)注。該項(xiàng)目位于深圳龍華區(qū)，此前也曾兩度入市，共推出521套住宅房源，2024年11月底首批約360套房入市，開盤當(dāng)天售罄；2025年3月底推出的153套房源，共收獲523批客戶，相當(dāng)于3個(gè)人“搶”1套房，當(dāng)天實(shí)現(xiàn)去化約98%，收金約10億元。該項(xiàng)目此次共推出246套房源，將于5月1日進(jìn)行線下開盤。
為了促進(jìn)各類需求更積極地釋放，深圳有關(guān)部門也抓住這一窗口期，舉辦“五一好房節(jié)”，約30家品牌房企參與其中，推出特價(jià)房源、限時(shí)折扣等各類優(yōu)惠。此外，還有17個(gè)樓盤還與深圳當(dāng)?shù)刂薪闄C(jī)構(gòu)樂有家合作，參與“以舊換新”活動，以真金白銀補(bǔ)貼置換購房者，客戶最高可獲得超11萬的購房補(bǔ)貼。深圳也成為首個(gè)落地以舊換新給補(bǔ)貼的一線城市。
伴隨著一系列樓市支持政策的出臺，疊加網(wǎng)紅盤陸續(xù)入市，深圳新房市場從去年起就保持活躍的狀態(tài)。深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)顯示，自去年9月底以來，深圳新房去化速度一直較快，4月截至27日，全市新房成交量為4751套，比去年4月增長68%；新房二手成交總量為11017套，比去年4月增長42%，創(chuàng)近五年新高。
持續(xù)去化也使得深圳的新房庫存明顯減少。深圳貝殼研究院監(jiān)測，截至4月21日，深圳新房住宅可售房源為26736套，與去年4月相比減少近半，住宅去化周期為7.8個(gè)月，同比縮短了14.5個(gè)月。
在這一市場新形勢之下，不少房企加速搶跑、積極去化的同時(shí)，還有部分開發(fā)商開始選擇“保利潤”。某深圳本地房企內(nèi)部人士透露，五一期間公司沒有推盤計(jì)劃或營銷活動，“不著急賣”，前期推出的項(xiàng)目還有所提價(jià)。即將推出第三批次項(xiàng)目的紅盤鵬宸云筑在今年3月二次開盤時(shí)就有所調(diào)價(jià)，5.71萬/平方米的開盤均價(jià)相較于超6萬元/平方米的備案均價(jià)，折扣約93折，較第一批次的88折已有所回收。
相似的情況也出現(xiàn)在杭州。伴隨著年內(nèi)杭州土地市場地王頻出的現(xiàn)象，新房市場也同步火爆，中指院數(shù)據(jù)顯示，僅3月杭州新房市場有19個(gè)項(xiàng)目開盤需要搖號，且有9個(gè)項(xiàng)目中簽率都低于20%。杭州限價(jià)新房幾乎陷入一房難求的境地，很多售樓處也因此收起了優(yōu)惠，營銷活動所剩無幾。
有房企內(nèi)部人士私下向記者透露，公司經(jīng)歷了去年的回血，不少開發(fā)商的現(xiàn)金流問題得到了解決，當(dāng)前已沒有暴雷之虞，開發(fā)商的經(jīng)營策略也就從原來的現(xiàn)金流導(dǎo)向轉(zhuǎn)到利潤導(dǎo)向，更多地想要保利潤。